一、先確認合法與身分，不要從好感度開始
很多人挑房仲的順序正好相反：先看誰熱情、誰回覆快、誰說自己手上很多客戶，最後才想起來查資格。比較安全的順序應是先確認對方所屬經紀業與經紀人員資料，再評估服務能力。
查驗時不要只輸入招牌品牌。連鎖品牌、加盟門店、實際經營法人與服務你的經紀人員，可能是四個不同層次。名片、契約、收據與官方查詢結果應能互相對得起來。
- 所屬經紀業是否可查
- 服務者的角色與資格是否可核對
- 門店地址與契約主體是否一致
- 重要文件應由誰簽章
二、用商圈證據取代「我很熟」
真正熟悉商圈的人，不只會說附近很好住。他應能解釋同一條路兩側、不同屋齡、樓層、管理與用途，為什麼價格與流通性不同；也能說明資料來自哪裡、觀察期間多長、哪些因素還不確定。
請他挑三個可比案例，逐一說明為什麼可比、哪裡不可比。只丟一個最高成交價給你，通常不是分析，而是情緒管理。
- 近一年具體成交案例
- 在售競品與銷售天數
- 社區常見屋況與管理問題
- 價格區間與假設，而非單一神價
三、看他如何理解需求，而不是推了幾間房
好房仲會問預算，但不只問預算。他還會確認自備款、貸款彈性、時間表、家庭成員、工作地點、持有期間、不能接受的風險，以及誰是最後決策者。
若你才講兩句，他就急著傳十間物件，表示他可能把你的需求當成搜尋條件，而不是一個需要取捨的決策。
- 是否能重述你的需求與優先順序
- 是否主動指出需求之間的衝突
- 是否把未知事項列成待查清單
- 是否尊重你需要時間思考
四、把流程、費用與利益關係說清楚
你需要知道他代表誰、如何取得報酬、是否和另一方或其他門店合作、哪些資訊來自委託方，以及發生衝突時怎麼處理。這些問題不尷尬；幾千萬元的交易，本來就不該靠默契。
請對方用一張時間線說明從委託、帶看、要約、議價、簽約、用印、完稅到交屋，各階段由誰負責、你會收到什麼文件、什麼情況應暫停。
- 服務報酬與可能分配
- 角色及利益關係揭露
- 每週回報頻率與格式
- 成交後支援到哪一個節點
五、最後才比較相處感
房仲需要和你密切合作，相處感當然重要。但好的相處感應建立在查驗、證據與透明流程之上，而不是取代它們。
最實用的方法，是面談三位候選人，用同一組問題、同一張八項比較表做紀錄。前兩名差距很小時，不要急著投票；回到最低分的項目，再追問一次具體證據。
房仲喵的原則：不確定就標示不確定；需要查證就保留查證時間；沒有書面證據，就不把行銷承諾當成客觀事實。